相続したアパート、そのまま売るのはもったいない？

「親からアパートを相続したけれど、自分では管理しきれない」 「家賃収入よりも、修繕費や入居者トラブルの対応が重荷……」 そんな悩みから、すぐにでも手放したいと考えている方は少なくありません。

しかし、焦ってそのまま不動産会社に駆け込むのは危険です。 普通の一戸建てや土地の売却と、収益物件であるアパートの売却では、 高く売るためのルールが根本的に違うからです。

ポイント1：「表面利回り」の罠と「実質利回り」の重要性

アパート売却の鍵を握るのは「収益還元法」という評価方法です。 広告でよく見る「表面利回り」はあくまで見せ方の数字であり、 投資家が本当に重視するのは、固定資産税、管理費、修繕費などを差し引いた 実質利回りです。

運営コストを透明化し、実質的な収益力を証明することで、 買い手に「この価格でも買いたい」と思わせることができます。

ポイント2：「満室」こそが最大の武器になる

空室がある状態で売り出すよりも、 満室にしてから売る方が高値売却につながりやすくなります。

投資家は購入直後から収益が入ることを重視します。 満室であれば銀行も収益性が安定していると判断し、 買い手が良い条件で融資を受けやすくなります。

ポイント3：サブリース解除で売却価格が上がる可能性

サブリース契約中の物件は、本来の家賃収入より低い金額で運用されている場合があります。 解除して直接賃貸に切り替えることで、収益性が10％〜15％向上することもあります。

収益還元法では、家賃収入の増加が売却価格に大きく影響します。 年間家賃が100万円増えるだけで、物件価格が大きく上がる可能性があります。

ポイント4：古すぎるアパートは「土地」として売る選択肢も

築年数が古く、空室が多いアパートの場合、 収益物件として売るよりも 土地として売却する方が高く売れることがあります。

そのためには、入居者との立ち退き交渉や、 新規募集時の定期借家契約の活用など、 将来の売却を見据えた準備が重要です。

ポイント5：「個人」か「法人」かで税金が変わる

売却価格だけでなく、税金を差し引いた後にいくら残るかも重要です。 特に注意したいのが、減価償却によって帳簿上の価値が下がり、 実際の手残り以上に利益が出たように扱われるケースです。

個人の場合は所有期間によって税率が変わり、 法人の場合は他の事業との損益通算ができる場合もあります。 売却前に税理士など専門家へ相談しておくことが大切です。

結論：買い手と銀行の目線で物件を整える

相続アパートを高く売るためには、 買い手である投資家と、融資を出す銀行の目線で物件を整えることが重要です。

• 運営コストを整理する
• 空室対策を行い、満室に近づける
• サブリース契約を見直す
• 土地売却の可能性も検討する
• 税金面を事前に確認する

そのアパートは、今のままの状態で、 投資家が銀行から融資を引き出せるほど魅力的でしょうか。

自信を持って「YES」と言えない場合は、 契約書の整理や空室対策など、できることから始めてみましょう。