1. 衝撃の事実：不動産査定額は「予想価格」でしかない

まず理解すべき最も重要な事実は、不動産会社が提示する「査定額」は、売却が保証された金額でも、市場価格（相場）そのものでもないということです。査定額は、あくまで「このくらいの価格で売れるだろう」という不動産会社の予想価格に過ぎません。

査定額の算出方法にはいくつかありますが、最も一般的なのが取引事例比較法です。これは、売却したい物件の近隣で、最近売買された類似物件（取引事例）の価格を参考に、査定額を割り出す手法です。

天気予報が会社によって少しずつ異なるように、どの取引事例を基準にするか、物件の個性をどう評価するかによって予想は変わります。そのため、査定額にばらつきが出るのは、ある意味で当然のことなのです。

実は査定額って約束された金額というわけではなくてあくまで予想価格なんだよね

2. 最も危険なワナ：「高値査定」が最終的に損を生むカラクリ

査定額が予想だとしても、「一番高い予想をしてくれた会社に任せたい」と思うのが人情です。しかし、ここに最も危険なワナが潜んでいます。

まず、不動産会社の思惑を理解しましょう。相場よりも明らかに高い査定額を提示する最大の動機は、「とにかく自社と契約してほしい」という一点に尽きます。そのために、意図的な手法が使われます。前述の「取引事例比較法」を悪用し、近隣でたまたま高値で売れた特殊な事例だけを基準に選んで、意図的に高い査定額を算出するのです。

実際にあったケース

• 物件の相場: 約4,000万円
• A社の査定額: 4,800万円
• 結果: 4,800万円で売り出すも半年間売れず、値下げを繰り返し最終的に3,700万円で売却（相場の4,000万円を下回り−300万円）。

なぜ起きるのか（主な理由）

1. 「売れ残り物件」の烙印：長期間売れない物件は「何か問題があるのでは」と敬遠されやすい。
2. 相場の下落：売却活動が長引く間に周辺相場が下がり、当初の相場価格でさえ売りにくくなる。

高すぎる査定額は、売却の成功を約束するものではなく、むしろ最終的に損をする可能性をはらんだ危険なワナなのです。

高い査定イコール安心というわけではなくてむしろ結構リスクがあるっていうこと

3. もう一つの思惑：「安値査定」の裏にある本当の狙い

高値査定とは逆に、相場よりも不自然に安い査定額を提示してくる会社にも注意が必要です。その裏にある狙いは、「自社でその物件を安く買い取りたい」という思惑です。

この場合も「取引事例比較法」が巧みに利用されます。相場より条件が悪く安値で取引された事例ばかりを集めて根拠とし、「この金額でしか売れません」と説得。市場売却を諦めさせたところで「それなら当社が買い取ります」と持ちかけ、相場より安く仕入れるのです。

このように、高すぎる査定も低すぎる査定も、どの取引事例を選ぶかという不動産会社の思惑によって操作されうるのです。

4. 便利だけど要注意：「一括査定サイト」が競争を歪める仕組み

一度の入力で複数社から査定がもらえる「一括査定サイト」は便利ですが、皮肉にも高値査定のインセンティブを強めます。多くの売主は提示額の高さで面談相手を選ぶため、まず会うチャンスを得る目的で相場以上の金額を出さざるを得ない状況が生まれます。

正直に相場通りの金額を提示した会社が、そもそも選ばれにくいという構造的な問題があるのです。

5. ワナを見抜く力：査定額よりも「根拠」を問う

思惑に惑わされず正しく会社を選ぶために、以下の5つを実践しましょう。

1. 自分で相場を調べる：SUUMOやアットホームなどで似た物件の売り出し価格を確認し相場観を掴む。より正確には、不動産会社に依頼してREINS（レインズ）の成約価格データを見せてもらう。
2. 複数社に依頼し「真ん中」を見る：3社以上に依頼し、極端に高い／低い金額は慎重に評価。中間の金額が現実的であることが多い。
3. 査定の根拠を必ず聞く：「なぜこの金額になったのか？」を確認。参考事例と評価のプラス／マイナスを具体的に説明できるかを見る。
4. 「買取金額」も聞いてみる：市場で売れなかった場合の自社買取価格を確認。資金を伴う数字はシビアで信頼度が高い。
5. 必ず訪問査定を依頼する：日当たり・室内状況・周辺環境などは机上査定だけでは評価できない。現地確認のうえ詳細な査定書を依頼。